رخصة البناء بالمغرب و ضوابطه العامة

مقدمة

تعد مسألة التعمير ظاهرة اجتماعية احتلت الصدارة على المستوى العالمي مباشرة بعد الحرب العالمية الثانية،  حيث لوحظ انبثاق واسع لقضايا التعمير والإسكان التي أصبحت من أهم المشاكل التي تشغل بال القائمين على قضايا الشأن الدولي والمحلي، وعلى الرغم من مختلف المجهودات التي تم بذلها من طرف مختلف الدول لتجاوز هذه الوضعية فإنها ظلت تلاقي صعوبات متعددة بهدف تطويق هذه الظاهرة وخصوصا مع النمو الهائل لعدد السكان الحضريين واستفحال أزمة السكن التي عرفتها هذه المجتمعات خلال هذه الألفية.

وقد عرف مجال التعمير بالمغرب الآخر توسعها كبيرا بفعل ارتفاع نسبة التمدن، حيث ازداد بذلك توسع المناطق الحضرية على حساب  المناطق القروية وتكاثر استهلاك الأراضي بالمدن وضواحيها وتعددت مشاكل العقار والبناء غير المنظم وأصبحت عملية البناء وإنجاز تجزئات عقارية تتم دون مراعاة لأبسط قواعد التعمير ولحاجيات الجماعة، فكان لا بد على الإدارة أن تتحمل مثل هذه الحاجيات لتدارك المشكل.

و أمام هذه المشاكل تبرز أهمية الموضوع من خلال تحليل جل المقتضيات القانونية و التنظيمية المتعلقة برخصة البناء انطلاقا من النصوص التشريعية ذات الصلة بذالك. و بالرجوع إلى قوانين التعمير المعمول بها نجد أن المشرع المغربي استعمل مجموعة من المصطلحات و الألفاظ العامة من البناء ، عمليات البناء، العمارات، و دون أن يحدد معنى و مدلول هذه المصطلحات لا في القوانين و لا في الدوريات المعمول بها.

أما رخصة البناء فقد عرفها البعض بأنها الوسيلة المننوحة للإدارة من أجل فرض احترام كل التشريعات المتعلقة بتنمية المجال والإلتزامات المختلفة التي وضعها المشرع على عاتق مالك البناء حفاظا على المصلحة العامة، في حين عرفها البعض الآخر بأنها فعل تلاحظ بموجبه السلطات العمومية أن تنفيذ الأشغال المزمع إنجازها يمكن الترخيص بها بالنظر إلى النصوص المتعلقة بالتعمير، إذن فرخصة البناء تعتبر وثيقة إدارية في شكل قرار إداري تصدره السلطة الإدارية لإنجاز مشروع بناء طبقا للضوابط المعمول بها.

أما الضوابط الخاصة بالبناء، خاصة الضوابط العامة في تحدد وطبقا للمادة 59 من القانون من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير شكل و شروط تسليم الرخص و غيرها من الوثائق المطلوبة بمقتضى قانون التعمير و النصوص التشريعية المتعلقة بالتجزئات العقارية  و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات و النصوص الصادرة لتطبيقها، ثم ضوابط  السلامة الواجب مراعاتها في المباني والشروط الواجب توافرها فيها لما تستلزمه متطلبات الصحة والمرور والمتطلبات الجمالية ومقتضيات الراحة العامة.

انطلاقا من كا ما سبق يمكن طرح الإشكالية التالية: إلى أي حد ساهمت المقتضيات التشريعية و التنظيمية في تأطير رخصة البناء وتحديد ضوابطها ؟

و على هذا الأساس سنقدم العرض على مبحثين أساسيين:

المبحث الأول: رخصة البناء : نطاق تطبيقها و السلطات الكلفة بمنحها.

المبحث الثاني : الشروط العامة لمنح رخصة البناء.

المبحث الأول: رخصة البناء : نطاق تطبيقها و السلطات الكلفة بمنحها.

في هذا المطلب و كما يدل على ذلك عنوانه سنتطرق في مطلب أول إلى نطاق تطبيق رخصة البناء وفي المطلب الثاني إلى السلطات المختصة بمنح هذه الرخصة.

المطلب الأول: نطاق تطبيق رخصة البناء.

لابد في البداية أن نتفق على أن الحركة التشريعية المنظمة لمجال تطبيق رخصة البناء عرفت تطورا كبيرا ، هذا التطور اثر كذلك على مستوى تطبيق رخصة البناء ، حيث كان ظهير 16 ابريل [1]1914 يضيق من مجالها و وبجعلها في حدود المناطق التي توضع لها تصاميم التهيئة، و جاء الظهير الشريف المؤرخ في 30 يوليوز 1952[2] الذي ألغى القانون المذكور و نصوص أخرى معدلة و مكملة له، ليتبعه بعد ذلك ظهير 1960 الذي نظم التكتلات العمرانية القروية الخارجة عن نطاق تطبيق ظهير 1952 حيث ألزم الحصول على الرخصة من أجل البناء [3].

وقد وسع القانون 90.12 من نطاق تطبيق إلزامية رخصة البناء حيث نصت المادة 40 منه على : “يمنع القيام بالبناء دون الحصول على رخصة لمباشرة ذلك :

–        داخل الدوائر المنصوص عليها في المادة الأولى أعلاه و في المناطق المشار إليها في (ب) من المادة 18 من هذا القانون التي تكتسي صبغة خاصة تستوجب تهيئتها خضوع لرقابة إدارية.

–        خارج الدوائر المنصوص عليها في البند السابق و التجمعات القروية والموضوع لها تصميم تنمية ، على طول السكك الحديدية وطرق المواصلات غير الطرق الجماعية إلى غاية عمق يبلغ كيلومترا ابتداء من محور السكك الحديدية والطرق الأنفة الذكر ،و على طول الملك العام البحري إلى غاية عمق يبلغ خمس كيلومترات .

–        داخل التجزئات المأذون في إحداثها عملا بالتشريع المتعلق بتجزئة الأراضي و تقسيمها وإقامة المجموعات السكنية.

أما عن الدوائر المشار إليها في المادة الأولى المذكورة أعلاه ، فهي الجماعات الحضرية و البلديات والمراكز المستقلة والمراكز المحددة التي تعد أجزاء من جماعة قروية تعين حدود السلطة التنظيمية بناء على اقتراح من وزارة الداخلية ن ثم المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية و المراكز المحددة ، أي الأراضي القروية المجاورة لتك الجماعات و المراكز ، وتمتد المناطق المحيطة بالمدن إلى مسافة 15 كيلومترا تحسب من الدوائر البلدية وتعين المناطق المحيطة في النص التنظيمي المتعلق بتحديد دائرة كل مركز من هذه المراكز وتنص المادة 42 من قانون 90.12 على ما يلي : “يجوز فرض الحصول على رخصة البناء خارج الدوائر المنصوص عليها في المادة 40 أعلاه ، وذلك أما في جميع أو بعض أراضي المملكة أو فيما يتعلق ببعض أصناف المباني التي تحدد بمرسوم…”

وفي نفس السياق ينص ظهير 1984 [4] المتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي في فصله الأول على إلزامية الحصول على رخصة البناء بجميع انحاء التراب الوطني قبل القيام ببناء او توسيع مسجد او غيرها من الأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي بها [5].

وتجدر الإشارة الى ان القانون رقم 80.22 المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخية والمناظر و الكتابات المنقوشة والتحف الفنية ينص على وجوب الحصول على رخصة البناء.

ومن المراسيم التي استعرضت قائمة البنايات والأشغال الخاضعة لرخصة البناء نجد المنشور رقم 126 المؤرخ في 29 يونيو 1985 المطبق على الدائرة الترابية لاختصاص الوكالة الحضرية للدارالبيضاء و ميز هذا المنشور في بيان مشاريع البناء الخاضعة للرخصة ، بين المشاريع الخاضعة للمسطرة العادية ، وتلك الخاضعة للمسطرة السريعة ، من خلال هذا المنشور تم التأكيد على أن الرخصة هي إلزامية سواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين آو الأشخاص المعنوية العامة آو الخاصة[6].

ان عدم وجود نص قانوني واضح ، يبين طبيعة الأشغال التي تستلزم رخصة البناء سيخلق باستمرار للمهتمين عدة صعوبات عند تحديدهم لنوع البنايات او الأشغال الخاضعة لرخصة البناء [7]، وكذلك بالنسبة للأشخاص الراغبين في القيام ببناء أو عمل مرتبط به سيتعذر عليهم معرفة ما إذا كانوا ملزمين بتقديم طلب رخصة البناء أم لا، ولتفادي هذه الثغرة من الواجب إصدار نصوص تنظيمية او دوريات تحدد فيها نوع الأشغال التي تخضع لرخصة البناء بشكل دقيق.

و بالرجوع إلى المادة 63 من القانون 90.12 نجدها تنص على بعض الإشغال و البنايات التي تستثنى من رخصة البناء وهي البنايات والمنشئات والتجهيزات الأساسية كالسدود و الخزانات ، لكن ما يلاحظ على هذه المادة أنها لم تحدد مفهوم دقيق للمنشئات الفنية والتجهيزات الأساسية ن مما ترك للسلطة الإدارية المختصة بمنح الإذن ،إعمال سلطتها التقديرية لتحديد نوع المنشات و التجهيزات التي هي معفاة من الرخصة، مما كان على المشرع أن يحدد بشكل حصري هذه المنشات و التجهيزات حتى يسهل على السلطة المكلفة بالمراقبة القيام بعملها بوضوح [8].

المطلب الثاني: السلطة المختصة بمنح رخصة البناء.

يخضع انجاز البناء لإذن إداري سابق ، من طرف السلطات المختصة بمنح الرخصة ، وتتوزع هذه السلطات بحسب الموقع الجغرافي وطبيعة البناء المراد انجازه ، حيث يتقاسم رئيس المجلس الجماعي صاحب الاختصاص الأصلي ، مع مجموعة من السلطات هذا الاختصاص .

تعتبر رخص التعمير بما فيها رخصة البناء من مجالات الشرطة الإدارية[9]. وممارسة الشرطة الإدارية إما أن تتخذ طابع وقائي، أو ردعي ، فالطابع الوقائي الذي يهمنا يتجلى من خلال تسليم رخص البناء ، والتي يمكن لرئيس المجلس الجماعي من فرض رقابته الإدارية على الحركة التعميرية من اجل الحفاظ على توجيهات النصوص القانونية و التنظيمية للتعمير.

بالرجوع إلى مقتضيات القانون 90.12 المتعلق بالتعمير ، نجدها صريحة في تخويل رئيس المجلس الجماعي صلاحية تسليم رخصة البناء، هذا ما نصت عليه المادة 41 التي جاء فيها ما يلي:”يسلم رخصة البناء رئيس المجلس الجماعي “.

هكذا يتبين أن الجهاز التنفيذي للجماعة هو الأداة الرئيسية لترجمة محتويات وثائق التعمير ، فهو الذي يسهر على مراقبة و احترام التنطيق الذي أوجبته وثائق التعمير[10].

وقد أعطى المشرع لرئيس المجلس إمكانية تفويض هذا الاختصاص بقرار مكتوب إلى مساعد او عدة مساعدين وهذا عاق هؤلاء عائق إلى مستشار أو عدة مستشارين جماعيين[11] ،ويتم نشر القرارات أو تبليغها إلى علم الأفراد بجميع الوسائل الملائمة [12].

وشرطة التعمير تبقى من اختصاص رئيس المجلس الجماعي سواء كانت جماعة قروية أو حضرية غير أن المشكل المطروح هو أن العديد من الجماعات لا تتوفر على وثيقة التعمير أو تكون الوثيقة في طور الإعداد و الدراسة أو البحث العمومي الشيء الذي يجعل مهمة رئيس المجلس الجماعي أمرا ليس بالهين.

و إذا كان رئيس المجلس الجماعي من حيث المبدأ هو المختص في تسليم رخص البناء ، فهناك مجموعة من الحالات تخرج بنص القانون من اختصاصه ،وذلك بإعطاء عدة جهات أخرى الاختصاص في منح الإذن في الترخيص نظرا للخصوصية التي يتميز بها هذا البناء ،أو حسب النظام القانوني المطبق في المنطقة التي يراد إقامة البناء عليها.

واستنادا إلى مقتضيات الظهير الشريف رقم 1.84.150 بتاريخ 2 أكتوبر 1984 المتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي ، وبناء على الفصل 2 منه ، فان كل من يرغب في بناء أو توسيع مسجد أو غيره من الأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي[13]، لابد من الحصول على رخصة البناء من عامل العمالة أو الإقليم المعني ، بعد أخد رأي مصالح وزارة الأوقاف و الشؤون الإسلامية، ووزارة التعمير .

وقد خول الميثاق الجماعي للعامل أن يحل محل رئيس المجلس الجماعي في حالة رفضه أو امتناعه عن القيام بأعماله الواجبة عليه في ميدان التعمير [14]، ومن شأن هذا الرفض أن يضر بمصالح الأفراد، أو يترتب عليه التملص من مقتضى تشريعي أو تنظيمي أو المس بالمصلحة العامة.

ومن جهة أخرى يمكن للسلطة المحلية كذلك في بعض الحالات تسليم رخص البناء، بناء على المادتين 135 و 136 من القانون 78.00  حيث يعوض الباشا رئيس المجلس الجماعي فيما يخص جماعات المشور باعتباره يمارس جميع الاختصاصات المسندة إلى رؤساء الجماعات بمقتضى الميثاق الجماعي، وبالتالي تعود له صلاحية تسليم رخص البناء.

وبعد دراسة الملف من طرف الجهات المخول لها ذلك، تتخذ السلطات التي لها الحق في منح رخصة البناء أما قرار قبول طلب الرخصة أو رفض طلب الرخصة.

وتنقسم قرارات منح الترخيص إلى ثلاث أنواع :

أولا : الرخصة الصريحة .

في هذه الحالة يمنح رئيس المجلس الجماعي رخصة البناء بشكل صريح بعد التأكد من احترام الطلب لجميع المقتضيات التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل، بما في ذلك المقتضيات الخاصة بتصميم التهيئة و ضوابط البناء.

ثانيا : الرخصة الضمنية.

القاعدة أن رخصة البناء تمنح بشكل صريح من طرف السلطة المختصة لطالبها،لذلك فان سكوت رئيس المجلس الجماعي عند انقضاء مدة شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول على رخصة البناء يعتبر بمثابة قبول ضمني لها .

وهذا ما أكدته محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط في قرار لها جاء فيه ما يلي :

وحيث أن الطلب المودع بالمجلس الجماعي بتاريخ 2007.07.18 يهدف إلى الترخيص إلى بناء واستئناف أشغال البناء، ولم تجبه الجهة المعنية  أو تطلب منه وثيقة تعديلية إذا كان الأمر ضروريا، وانه حسب المادة 48 من قانون 90.12 المتعلق بالتعمير ففي حالة سكوت رئيس المجلس الجماعي تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها [15].

ثالثا : الرخصة المقيدة.

إلى جانب الرخصة الصريحة و الضمنية نجد الرخصة الضمنية التي أوجدتها الممارسة العملية وبعض المناشير و الدوريات ، خاصة المنشور رقم 1500/2000 الذي رخص بمنح رخصة البناء بتحفظ او اكثر، وهي ما يطلق عليها اسم الرخصة المشروطة أو المقيدة .

ويلجأ إليها رئيس المجلس بعد دراسة الملف ، حيث لا ترى اللجنة داعيا لرفض الملف مادام يمكن الاستجابة لبعض الملاحظات في وقت لاحق، ويشمل قرار الترخيص على هذه التحفظات ، والتي يجب أن تكون قانونية ولازمة للمشروع بشكل خاص و المصلحة العامة بشكل عام [16].

أما الحالة الثانية التي يمكن أن تجابه بها الإدارة طالب الرخصة ، وهي رفض طلب الرخصة . فقد تتخذ السلطة المختصة قرار الرفض كلما كان طلب الترخيص بالبناء مخالفا للمقتضيات التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، وخصوصا الأحكام الواردة في تصاميم التهيئة و التنطيق و التنمية.

واستنادا إلى مقتضيات المادة 25 من القانون رقم 25.90 يمكن رفض الترخيص بالبناء في المناطق التي تكون موضوع مشروع تصميم تهيئة ،ابتداء من تاريخ انتهاء البحث العلني إلى غاية نشر النص المصادق عليه ، إذا كانت هذه الطلبات غير مطابقة لتوقعات مشروع التصميم، غير انه إذا لم يتم نشر النص المشار إليه داخل أجل 12 شهرا يبتدئ من تاريخ -اختتام البحث العلني المتعلق به ، فان أحكام المشروع تصير غير لازمة التطبيق .

وقرار رفض الترخيص يجب أن يكون مبنيا على أسس قانونية أو تنظيمية واضحة، بحيث يبين الأسباب التي جعلت السلطة المكلفة بمنح الرخصة ترفض الطلب[17] .

المبحث الثاني : الشروط العامة لمنح رخصة البناء.

في هذا المطلب سنحاول التطرق إلى الضوابط العامة لمنح رخصة البناء، وذلك من خلال النصوص التنظيمية السابقة لمرسوم 2013 (مطلب ثاني) ثم دراسة هذه الضوابط في ظل مرسوم 2013 المتعلق بضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الوثائق و الرخص المقررة بموجب النصوص التشريعية (مطلب أول).

المطلب الأول: قبل صدور القانون المحدد لضابط البناء العام.

في هذا المطلب سنتناول دراسة طلب رخصة البناء خارج دوائر الوكالات الحضرية (الفقرة الاولى) و داخل نفوذ دوائر الوكالات الحضرية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: خارج نفوذ الوكالات الحضرية.

لقد اغفل القانون 12.90 و المرسوم التطبيقي له كذلك ،و ظهير العمارات القروية تحديد مسطرة دراسة طلبات الترخيص بالبناء وأشار فقط في مادته 59 إلى إن هذه المهمة ستتكلف بها ضوابط البناء العامة وضوابط البناء الجماعية، هذه الأخيرة التي لم تصدر بعد.

لكن هذا لا يعني أن مسطرة دراسة الملفات بقيت منعدمة ، فقد صدرت دوريات و مناشير منذ الثمانينات وعملت على تحديدها، وان كانت تلك المسطرة ظلت غير مستقرة بسبب التجديد و التغيير الذي طال الدوريات، والهدف أساسا من هذا التنوع هو تبسيط تلك المسطرة للمنعشين العقاريين وتشجيعا للاستثمار [18].

إن الغاية من وضع مسطرة خاصة لرخصة البناء هو المحافظة على عدم مخالفة المقتضيات المنصوص عليها في قانون التعمير ، كما أنها تشكل الفرصة السانحة لترجمة قواعد التعمير على مستوى الواقع، حيث تخلق قرارا يخدم مصلحة طالب الرخصة ، وفي الوقت نفسه مصلحة الجماعة .

يعتبر الإيداع المرحلة الأولى في معالجة الملف، وكيفما كانت مسطرة الدراسة، فان الطلبات الخاصة برخص البناء تودع دائما بمقر الجماعة المختصة بتسليم الرخصة المطلوبة، وبعد التأكد من استيفاء الملف لجميع الشروط يسلم باسم صاحب الطلب وصل مؤرخ وموقع وحامل لرقم الترتيب[19].

بعد الإيداع يقوم مكتب التصميم التابع للجماعة بدراسة الملفات وتوجيه نسخ منها إلى الجهات المختصة الأخرى سواء التابعة للجماعة أو الدولة أو غيرها ، كتلك المكلفة بتوزيع الماء و الكهرباء ، وبعد ذلك يوجه نسخا من الملف إلى المصالح العمومية من اجل الحصول على التأشيرات اللازمة .وما تجدر الإشارة إليه ان فعالية المسطرة المتبعة في الدراسة تبقى مرهونة بمدى تأطير مصالح التصميم بالأطر التقنية و الإدارية الكفأة القادرة على دراسة الملفات بسرعة و دراية كبيرتين [20].

وعموما فان المصالح المكلفة بتقديم التأشيرات نوعان منها ما هو إجباري و منها ما هو اختياري .

إن المصالح التي يعتبر تأشيرها إجباريا تتمثل في المصالح التي أشارت لها المادة 32 من قانون 12.90 وهي :

–        مصالح العمالة أو الإقليم التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالنقل فيما يتعلق بالمباني المراد انجازها على طول السكك الحديدية .

–        مصالح العمالة أو الإقليم التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالإشغال العمومية فيما يتعلق بالمباني المراد انجازها على طول طرق المواصلات البرية غير الجماعية او المجاورة للملك البحري العام.

هناك مصالح أخرى يجب استشارتها وتتمثل في المندوبية الإقليمية للمكتب الوطني للبريد و المواصلات، المفتشيات الجهوية، قسم التعمير بالعمالات و الأقاليم.

أما المصالح التي يتم استشارتها بشكل اختياري فقد أملتها الحياة العملية وبعض المناشير و تتمثل فيما يلي :

–        لجنة الجمالية .

–        استشارة المصالح المكلفة بالآثار .

–        استشارة لجنة الطرق.

–        استشارة مصالح الوقاية المدنية او رجال المطافئ فيما يخص المحلات العمومية أو التي يلجها الناس .

–        استشارة مفتش الشغل .

–        استشارة رجل السلطة المحلية لاختصاصه في الحفاظ على الأمن العمومي.

–        اللجنة التقنية الإقليمية للتعمير.

هذا بخصوص الطلبات الواقعة خارج دوائر الوكالات الحضرية . فماذا عن طلبات الرخص الواقعة داخل دائرة نفوذها .

الفقرة الثانية : داخل دوائر الوكالات الحضرية .

بالنظر إلى الفقرة الرابعة من المادة 3 من ظهير 10 سبتمبر 1993 المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية نجد، إن هذه الأخيرة تتولى في نطاق اختصاصاتها تقديم رأيها حول طلبات رخصة البناء ن ويكون الرأي الذي تبديه ملزما ن ويتم إبداء الرأي داخل اجل أقصاه شهر ابتداء من توجيه تلك المشاريع إليها من قبل الجهات المختصة [21].

نشير الى إن رأي الوكالة يصنف ضمن الآراء الاستشارية المطابقة، حيث أن الجماعة ملزمة بطلب رأي الوكالة كما أنها ملزمة بالأخذ بهذا الرأي.

لقد كانت مسطرة الدراسة المعتمدة من قبل الوكالة الحضرية معقدة، لكن بصدور منشور الوزير الأول عدد 2000/14 و المنشور التطبيقي عدد 2000/1500 بتاريخ  أكتوبر 2000، تم تبسيط المساطر وتسهيلها و عقلنتها، ويهدف المنشور التطبيقي إلى توضيح مسألتين أساسيتين تتعلق الأولى بمذكرة المعلومات ، و الثانية بمسالك دراسة طلبات رخص البناء[22].

أولا : مذكرة المعلومات .

تسمح مذكرة المعلومات لطالبها بمعرفة الاستعمال الترابي للمنطقة موضوع طلب رخصة البناء فيها[23]، ويتم تقديمها من طرف الوكالة الحضرية في أجل لا يتعدى 72 ساعة ابتداء من توصلها بالطلب، بناء على المعطيات المقدمة من طرف الطالب ، وتسليمها يكون مرهونا بالمصادقة على وثائق التعمير المتعلقة بتلك المنطقة.

ثانيا : مسطرة الدراسة.

صنفت الدورية 1500/2000 مسطرة دراسة طلب رخصة البناء الى ثلاثة مساطر وهي كالتالي :

أ‌-      مسطرة الأشغال الطفيفة.

فهي تشمل الأعمال التي لا تدخل ضمن نطاق المشاريع الكبرى ولا في نطاق المشاريع الصغرى، وتهم هذه المسطرة المنشات ذات الطابع موسمي ، وتهيئة المباني القائمة، ولا يترتب عنها تحويل الغرض المعد له المبنى ، أو تغييرات تنصب على النطاق المنصوص عليها في الأنظمة الجاري بها العمل، لاسيما على الأجزاء المشتركة والأعمدة و الواجهات والتوزيع الداخلي.

ما كان يلاحظ على هذه المسطرة هو مسألة التحديد الدقيق للأشغال الطفيفة ، الأمر الذي افرز عدة تفسيرات وتأويلات تختلف باختلاف الجماعات، بل أن مجموعة من رؤساء الجماعات يوظفون مسطرة الأشغال الطفيفة توظيفا سيئا بمنح رخص للأبنية يستوجب إخضاعها إلى  مسطرة الأشغال الصغيرة أو الكبرى ، تفاديا لعرضها على الوكالة الحضرية التي تعتبرها الجماعات بمثابة معرقل لدراسة طلب الرخصة.[24]

ب‌-المسطرة المتعلقة بالإشغال الصغرى.

تطبق هذه المسطرة على المشاريع الصغرى وعلى مشاريع البنايات ذات الاستعمال السكني أو المهني محدود الأهمية[25]، حيث يودع الملف لدى الجماعة التي سينجز المشروع المعني بترابها ، وتدرس من لدن المصالح التقنية التابعة لها.

وتدرس هذه الملفات من لدن لجنة تتكون من :

–        مهندس معماري يمثل الوكالة الحضرية.

–        مستشار جماعي مسؤول عن مصلحة التصميم بمعية مهندس معماري يعمل بالجماعة، او تقني عند عدم وجود هذا الأخير.

–        ممثل عن قسم العمالة أو الإقليم المعني .

–        ويمكن للجنة أن تضيف إلى تشكيلتها ممثلا عن كل مصلحة إدارية معنية بدراسة المشروع تطبيقا للمقتضيات التشريعية أو التنظيمية الجاري بها العمل، واجتماع هذه اللجنة يكون صحيحا بحضور ممثل العمالة أو الإقليم و الجماعة المعنية و الوكالة الحضرية.

وتتخذ اللجنة قرارها في حالة موافقة جميع الأطراف، وفي حالة عدم حصول التوافق، فان رئيس المجلس الجماعي يتخذ القرار دون المساس برأي الوكالة الحضرية الذي يجب أن يقتصر على الجوانب التالية :

–        مطابقة المشروع البناء للمقتضيات القانونية و التنظيمية المتعلقة بالتعمير والبناء.

–        مطابقة مشروع البناء لوثائق التعمير [26].

ويمكن للجنة أن توافق على المشروع دون أن تبدي أي تحفظ كما يمكنها أن توافق مع إبدائها لتحفظات ليس لها وقع كبير على المشروع، كما يمكنها أن ترفضه، أو توقف البث في شأنه شريطة تعليل ما توصلت إليه.

ج- مسطرة دراسة المشاريع الكبرى.

تطبق هذه المسطرة على مشاريع إحداث التجزئات العقارية و المجموعات السكنية وتقسيم العقارات ، و الأبنية المحددة بالملحق رقم 4 من الدورية.

وهذا وتوجه الملفات المعنية بعد إيداعها بالجماعة داخل اجل لا يتعدى ثلاث أيام من تاريخ إيداعها بالوكالة الحضرية ، والى المصالح والمؤسسات المعنية الأخرى [27]، و يرفق كل ملف بنسخة من الوصل الذي يسلم الى صاحب الطلب .

وتتم دراسة هذه الطلبات من طرف المصالح والمؤسسات المعنية كل في مجال تخصصه ، وبعد ذلك تجتمع لجنة يترأسها مدير الوكالة الحضرية او من يمثله وتقوم بدراستها داخل اجل لا يتعدى 10 أيام من تسلم الوكالة للمشروع وتقتصر الدراسة التي تقوم بها الوكالة الحضرية في هذا الصدد زيادة على النقط المشار لها سابقا في المشاريع الصغرى على الجودة العمرانية للمشروع .

وتتكون هذه اللجنة بالإضافة إلى الأعضاء المشار إليهم في مسطرة المشاريع الصغرى من :

–        ممثل الجهة المكلفة بالتطهير و توزيع الماء و الكهرباء.

–        ممثل عن الوقاية المدنية .

–        ممثل عن الجهة المكلفة بالاتصالات السلكية و اللاسلكية.

–        ويجوز الاتصال بكل مصلحة أو لجنة أخرى بإمكانها إفادتها برأيها بخصوص المقتضيات التقنية الخاصة بالمشروع.

وقرارات اللجنة لا تختلف عن القرارات المتخذة في إطار مسطرة المشاريع الصغرى، فهيا إما أن تقبل المشروع بدون تحفظ أو مع إبداء تحفظ أو أكثر، ويمكنها أن ترفض المشروع.

المطلب الثاني: بعد صدور القانون المحدد لضابط البناء العام.

صدر المرسوم رقم 2.13.424 [28] في 24 ماي 2013 )  بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم  الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها، حيث حدد في المادة الأولى من الباب الأول المتعلق بالغرض و نطاق التطبيق على أن هذا الضابط يحدد شكل و شروط إيداع و دراسة و تسليم و الأذون المتعلقة بإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ورخص البناء ورخص السكن وشواهد المطابقة. و تسري أحكام هذا الضابط حسب المادة 2 من نفس المرسوم على كافة المجالات التي يتعين فيها الحصول وجوبا على :

–        الإذن بإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات تطبيقا لأحكام القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

–        رخصة البناء عملا بأحكام القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير.

–        الإذن بإحداث تجزئة عقارية ورخصة البناء تطبيقا لأحكام الظهير رقم 1.60.063 الصادر في 30 من ذي الحجة 1379 (25 يونيو 1960) بشأن توسيع نطاق العمارات القروية.

–         رخصة السكن و شهادة المطابقة طبقا للقوانين المشار إليها في هذا القانون.

كما حددت المادة 3 من المرسوم المناطق التي لا تسري عليها أحكام هذا الضابط و هي  منطقة تهيئة ضفتي أبي رقراق المحددة طبقا للقانون رقم 16.04 المتعلق بتهيئة واستثمار ضفتي أبي رقراق الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.05.70 الصادر في 20 من شوال 1426   الموافق 23 نوفمبر 2005، ثم  منطقة تهيئة موقع بحيرة مار شيكا المحددة طبقا للقانون رقم 25.10 المتعلق بتهيئة واستثمار موقع بحيرة مار شيكا الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.10.144 في 3 شعبان 1431 (16 يوليو 2010).

و استثنى هذا الضابط في المادة 4 من المرسوم طلبات الترخيص ببناء الأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها، المنظمة وفقا للمقتضيات المنصوص عليها بالقانون رقم 29.04 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.07.56 في 3 ربيع الأول 1428 (23 مارس 2007) المغير والمتمم للظهير بمثابة قانون رقم 1.84.150 الصادر في 6 محرم 1405 (2 أكتوبر 1984) المتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها.

و حسب المادة 5 من هذا المرسوم ووفقا لأحكام الضابط العام للبناء فالرخصة  تمثل الإذن المنصوص عليه في المادة 2 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقيسم العقارات، حيث يتوقف إحداث التجزئات العقارية على الحصول على إذن سابق  يتم تسليمه من طرف الجهات المختصة وفقا للمقتضيات القانونية الجاري بها العمل، ثم الإذن بالتجزيء المنصوص عليه في المادة 10 من الظهير الشريف رقم 1.60.063 الصادر في 30 من ذي الحجة 1379 (25 يونيو 1960) بشأن توسيع نطاق العمارات القروية. و بإحداث المجموعات السكنية المنصوص عليه في المادة 57 من القانون رقم 25.90 السالف الذكر، إضافة إلى :

–         الإذن بتقسيم العقارات المنصوص عليه في المادة 58 من القانون رقم 25.90 السالف الذكر.

–            رخصة البناء المنصوص عليها في المادة 40 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 بتاريخ 15 من ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992).

–  رخصة البناء المنصوص عليها في المادة 7 من الظهير الشريف رقم 1.60.063  السالف الذكر.

أما المشروع فيضل كل مشاريع البناء، إحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات التي يقوم بها كل شخص ذاتي أو معنوي، خاص أو عام، ويخضع إنجازها للحصول المسبق على الأذون والرخص المنصوص عليها في هذه الضابطة. وصاحب الشأن فهو شخص ذاتي أو معنوي، تقدم بطلب الحصول على رخصة تتعلق بمشروع معين.

لائحة المراجع

الكتب:

–        محمد بوجيدة رخصة البناء ، الجزء الاول ،دار الجيل الطبعة الثانية 2000.

–        ادريس قاسمي _خالد المير الشرطة الادارية ،سلسلة التكوين الاداري ، الجماعات و السلطة المحلية.

–        البكريوي عبد الرحمان ، وثائق التعمير بين اختصاص الدولة و الجماعات المحلية ن الادارة المغربية للادارة المحلية و التنمية العدد الاول اكتوبر ديسمبر 1992.

–        الشريف البقالي ، رقابة القاضي الاداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير،الطبعة الاولى دار القلم للطباعة والنشر و التوزيع 2006.

–        – فاطمة الزهراء البقالي الطاهري ، الرقابة في عمليات التعمير العملياتي “رخص البناء و التجزئات العقارية.

الرسائل و الأطروحات:

–        احمد مالكي، التدخل العمومي في ميدان التعميربالمغرب، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، جامعة محمد الاول وجدة 2008.2007.

–        سعيد الكبداني ، الرقابة على عمليات التعمير بالمغرب ، رسالة لنيل شهادة الماستر 2009.2010 كلية الحقوق مكناس.

–        زهور ابو الخير ، اختصاص القضاء الاداري في حل منازعات التعمير والاسكان ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام،جامعة محمد الخامس اكدال- كلية الحقوق اكدال – الرباط السنة الجامعية 2004.2003.

–        حاتم الرحاوي .منازعات رخصة البناء .رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام ، جامعة محمد الخامس اكدال الرباط 2002.2003.

القوانين:

–        القانون12.90 المتعلق بالتعمير، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31، بتارخ 17 يونيو 1992.

–        القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.7، بتاريخ 17 يونيو 1992.

–        مرسوم رقم 2.13.424 صادر في 13 من رجب 1434  ( 24 ماي 2013)  بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم  الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها، الجريدة الرسمية عدد 6155 الصادرة بتاريخ 16 رجب 1434 (27 ماي2013 ).