عندك محل سكني بغيتي تكريه؟ أشنوهي المقتضيات القانونية لي خاصك تعرف باش تحمي راسك

العديد من الناس يتوفرون على محلات معدة للاستعمال السكني (شقة أو دار…) يريدون كرائها بهدف استغلالها والاستثمار فيها. لكن البعض منهم أو معظمهم قد يجهلون المقتضيات القانونية المنصوص عليها في القانون 12/67 المنظم للعلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للاستعمال السكني و المهني والذي دخل حيز التنفيذ منذ فاتح مــــــارس 2014.

إذن السؤال المطروح :

أشنوهي الضمانات لي كايمنحها ليك القانون 12/67 باعتبارك “مكري” باش تحمي راسك؟؟

بالرجوع إلى القانون الجديد 12/67 لي كينظم لينا الكراء السكني، كانلقاو بلي من أهم المستجدات لي جا بها  ضرورة أن يتم عقد الكراء كتـــــــــابة. و بالتالي فهاذ القانون وضع قطيعة مع ما كان معمولا به في ظل القانون القديم (ظهير 1980) بحيث كان معظم الناس يبرمون عقود كراء سكنية بطريقة شفويـــة الشيء لي تْرتْبَات عليه جملة من الإشكالات خــاصة عند إثبات العلاقة الكرائية، لكن القانون الجديد نص كما قلنا على وجوب أن يتم إفــــراغ عقد الكراء في محرر مكتوب إما بطريقة رسميـــة بمعنى يْشْرف على إبرامُو أشخاص عندهم صلاحية التوثيق (موثق، محـــــــام…) أو بطريقة عرفية شريطة توقيع كل من المكري والمكتري على عقد الكـــــراء والمصادقة على توقيعهما من لدن السلطات العامة. وهذا فيه حماية كبيرة للمكري نظرا لأهمية الكتابة و لي كاتعفيه من اللجوء إلى وسائل الإثبات الأخرى كشهادة الشهود أو غيرها في حالة نشوب نزاع. لكن هذا لا يعني أن عقد الكراء إذا تم بطريقة شفوية – في ظل القانون الجديد – كايْتعْتابر بـــــاطل لأن الكتابة لي اشترطها المشرع في القانون 12/67 هي كتابة للإثبات و ليس للانعقــــــاد (أي أنها ماكادْخلْش ضمن الأركان الأساسية لإبرام عقد الكـــراء لي هي التراضي و الأهلية والسبب و المحل)، بل غاية المشرع من اشتراط الكتابة هو وضع حل للإشكالات لي كاتعاني منها المحاكم في مجال إثبات العلاقـــة الكرائية بين طرفيها ولي كانت تُجَابَه بإنكار المكتري لها مما يؤدي إلى هضم حقوق المكري وتعطيل المساطر و طولها والحد من الاستثمار.

 ومن بين الأمور لي خاص عقد الكراء يتْضمْنها: الإسم الشخصي والعائلي للمكري والمكتري – المهنة – الموطن – وثيقة إثبات الهوية – المعلومات المتعلقة بالوكيل عند الاقتضاء – تحديد المحلات المكراة و المرافق التابعة لها والغرض المخصص لها والتجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري – بيان مبلغ الوجيبة الكرائية المتفق عليه و دوريــــة أدائها – طبيعة التكاليف الكرائية لي كايتحملها المكتري – الوسيلة المتفق عليها لأداء الوجيبة الكرائية – الالتزامات الخاصة لي كايتحمــلها كل طــــــرف. 

كذلك من بِين المستجدات المهمـــة  لي نص عليها المشرع المغربي في القانون 12/67 هو إمكانية إعداد واحد البيان وصفــــي في محرر ثابت التاريخ (مصادق عليه) مدقق ومفصل لحالة المحل السكني المعد للكراء وقت تسليمه ووقــــت استرجاعه و كيترفق بعقد الكراء. و أهمية هَاذْ البيان كتظهر في الوقت لِّي كايْبغِي المكري استرجاع المحل السكني دْيالُو، بحيث كَيْلتزم المكتري بإعادة المحل كِيفْ مَّا تسلمو دون إحداث أي خسارة أو عيوب عليه، و إلا يكون للمــكري الحق في الحصول على تعويض جرّاء الأضرار لي تعرض ليها المحل دْيَالو، وباش يحصل على هاذ التعويض كايدلي للمحكمة بهاذ البيان الوصـــفي لإثبات ادعاءاته. وفي حالة عدم إعداد البيان الوصفي لي شْرنا ليه من قبل الأطراف، يفترض، بمجرد التوقيع على عقد الكراء، أن المكتري تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال وبالتالي كيلتزم بضرورة المحافظة عليــــــــــه.

علاوة على ذلك من حق المكري يْحصل على ضمانة ديال شهراين تسبيق باش يغطي مبالغ الكراء و التكاليف غير المؤداة و الأضرار لي يقدر تلحق بالمحل، على أساس يلتازم بردها للمكتري في أجل أقصاه شــــــــــهر ابتداء من تاريخ استرجاع المحل من المكتري، مع خصم المبالغ لي بقات في الذمة دْيــَـــالو. 

من ناحية أخرى خَاصْ المكري يسلم للمكتري وصل موقع  شخصيا من طرفُو أو من طرف الوكيل المعتمد عن كل وجيــتبة كرائيـــة تْلقاها من المكتري مع التمييز بين وجيبة الكراء والتكاليف المترتبة عنه، و لي كايخصها تأدى في الأجل المتفق عليه في عقد الكراء. ويستحسن الاحتفاض بنسخة من هاذ الوصل  للإدلاء به عند الاقتضاء أو اعتماد دفاتر الكراء لي كاتّوفر على أَذُنَــــــــات.

ويحق للمكري في حالة قيام المكتري بأي تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافــــــقة كتابية من طرفو، أن يطالب المكتري عند إفراغ المحل بإعادة الحالة كيف ما كانت عليه في الأصـــل. لكن إذا كانت هاذ التغييرات كتشكل خطر كبير على المحل أو على اشتغال التجهيزات الموجودة فيه، يمكن تكون هاذ المطالبة استعجالية (في إطار طلب يقدم إلى السيد رئيس المحكمة الابتدائية باعتبارو قاضي الأمور المستعجلة) وعلى نفقة المكتري داخل أجل ثلاثة أشـــــــهر كَاتْبدى من التاريخ لّي التسلم فيه المكري العين المكتــــراة. وكيبقى للمكري الحق في إنجاز الأشغال الضرورية للحفاظ على المحل المكترى وكذا الإصلاحات المستعجلة و لي مَايمْكْنش يخليها حتى تْســْالي مدة عقد الكراء. أو يْمكْن لِيه فهاذ الحالة اِتافق مع المكتري في محرر ثابت التاريخ على إنجاز هاذ الأشغال بناء على نفقته.

إضافة إلى ما سبق يحق للـــمكري الاتفاق مع المكتري في عقد الكراء على مراجعة وجيبة الكراء كل ثلاث سنوات بالزيادة فيها بنسبة لا يمكن أن تقل عن 8 في المائة. و في حالة عدم الإشارة إلى ذلك في العقد  يْمكْن للمكري المطالبة بذلك قضائيا عن  طريق توجيه أولاً إنذار -بواسطة مفوض قضائي- للمكتري وعدم الإستجابة لِـــيه داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بهاذ الإنذار.

من بين الأمور لي كاتْشكل  كذلك حماية للمكري ولي يمكن إشير ليها فعقد  الكراء هي عــــدم السماح للمكتري بتولية المحل المكترى أو التخلي عنه كليا أوجزئيا. و المقصود بالتولية هي يقوم المكتري بإعادة كراء المحل السكني أو جزء منو لشخص آخر كيتسمى “المكتري الفرعي”، أما التخلي فالمقصود به هوالتنازل عن الكراء لفائدة شخص آخر. وفي حالة عدم الإشارة لهاذ الأمور في العقد وحدث أن قام المكتري بأحد التصرفين دون الحصول على موافقة كتابية من طرف المكري، فإن هذا التصرف كايتعتبر باطل و كايولي المكتري الفرعي أو المتنازل له محتلا بدون سند و يسوغ للمكري في هاذ الحالة استصدار أمر قضائي استعجالي بطرده هو والمكتري من المحل أو من يقوم مقامهما.

وفي حالة موافقة المكري على التولية أوالتخلي خاص يكون هاذ الأمر كتابي و في محرر ثابت التاريخ (بمعنى مصادق عليه) مع تحديد مبلغ الوجيبة  الكرائية الجديدة.

هاذِي هي بعض المسائل لي نْص عليها المشرع المغربي في القانون 12/67 بالإضافة إلى مقتضيات أخرى يستحسن الإطلاع عليها ولّي خَاصْ المكري يْرْد ليها البَال و مراعاتها أثناء الإقبال على كراء محله السكني باش يحمي راسو ومايسقطش في عبارة “اللي تكـــرات مشــات“.